다가구 주택과 다세대주택의 차이는?

수방매니져
2018-07-25
조회수 1432

비슷해보이지만 알고 보면 엄청난 차이가 있는 다가구 주택과 다세대 주택에 대해 알아보겠습니다

건축법상 다가구주택의 요건은 19세대 이하이고 주택 바닥면적 660㎡ 이하면서 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하를 말합니다. 

다가구주택은 단독주택과 마찬가지로 건물 전체를 1주택으로 간주하므로  1주택자 지위를 가지면서도 임대수입을 거둘 수 있다는 것이 다가구주택의 매력이죠



다세대 주택은 호별로 구분등기가 됩니다.

다세대주택도 면적 기준은 660㎡ 이하로 다가구주택과 동일하지만 주택 사용 층수가 4개층이면 다세대주택으로 분류합니다. 

다세대주택 건물 전체를 보유할 경우 세대수만큼 보유한 다주택자가 되는것입니다



김모씨는 다가구 주택을 구입해 임대수입을 늘리기 위해 4층에 옥탑방을 증축해 불법 임대를 하였습니다

세무당국은 해당 주택을 다가구주택으로 볼 것이냐 다세대주택으로 간주할 것이냐를 판단하는 과정에서 옥탑방의 건축허가 유무는 고려대상이 아니다. 

세법은 실질과세 원칙에 따라 현황이 가장 중요하기 때문이다. 무허가 증축이고 4층이 옥탑방이더라도 실제 임차인이 거주하고 있다면 다가구주택으로 인정받지 못한다. 

다세대주택으로 바뀌면 김모 씨는 졸지에 1주택자에서 다주택자가 되고 양도차익에 대해 최고 62%의 양도소득세율을 적용받게 됩니다. 최근 이같은 적발 사례를 통해 고지된 세액은 5억원 이상이 대부분인 것으로 전해집니다




다른 보유 주택이 없다면 해당 다가구주택 중에서 본인이 거주하는 면적에 대해서만 비과세 혜택을 받고 나머지 면적에 대해서는 양도차익을 계산해 신고해야 합니다

다세대주택 1개동을 보유한다면 장기보유특별공제를 못 받을 뿐만 아니라 양도소득세율이 20%포인트 더 부과되지만 다가구주택으로 용도변경 후에는 1가구 1주택 비과세 대상이 되기 때문이다.

옥탑방 등 문제가 될 소지가 있는 부분이 있는 경우 팔기 전에 임대차 계약을 끝내고 창고로 사용하는 상태를 만들어야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다










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