선순위 임차인과 후순위 임차인의 차이점은?

수방매니져
2018-05-23
조회수 1575

임차인이 선순위인지 후순위인지에 따라 경매로 주택등을 낙찰받을 경우 낙찰자는 임차인과 크고 작은 갈등이 불가피한데 이때 갈등의 차이도 크다

최악의 경우 낙찰자가 임차인의 임대차 보증금을 떠안을 수도 있기 때문이다


선순위, 후순위는 근저당권 등 5가지의 말소기준권리에 따라 매긴다 

예를 들어  은행의 근저당권 등기일자가 바로 말소기준권리가 되는 것이다  말소기준권리 등기일자를 기준으로 이전에 등기나 임차한 임차인을 선순위 임차인이라고 하고 말소 기준 일자 뒤에 임차한 임차인을 후순위 임차인이라고 한다



대항력이 있는 선순위 임차인이 되려면 주택의 입주와 전입신고를 마친 그 다음날이 말소 기준권리 일자보다 빨라야 한다 

선순위 임차인은 우선 변제권을 가지고 배당요구를 하던지 아니면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있는 선택적 권리와 두가지를 모두 행사할 수 있는 권리가 있다

변제가 다 될때까지 강력한 대항력을 발휘할수 있는 것이다

배당 요구를 하고 배당을 받은 것이 임차금보다 부족할 때는 부족분을 낙찰자에게 받을 수 있다 또 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 전액을 받을 권리가 있다



후순위 임차인은 앞선 권리자들이 배당을 받고 남는게 있다면 배당을 받을수 있다

또 주택임대차보호법에 적용 여부에 따라 최우선 변제를 받을 수 있다 이때 임차인은 대항요건(입주+전입신고)을 갖춰야 최우선 변제를 받을수 있다



* 대항력이란

집주인이 바뀌더라도 보증금을 받을때까지 계속 거주할수 있는 권리를 말한다





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